Asunnon ostaminen Kanarialta kaatuu harvoin hintaan. Se kaatuu rahoitukseen.
Espanjalainen pankki myöntää ulkomaalaiselle ostajalle tyypillisesti pienemmän lainaosuuden kuin paikalliselle, joten omarahoitusosuus jää isoksi. Moni suomalainen kattaa erotuksen kotimaisella luotolla, ja juuri siinä kohtaa vertailulla on merkitystä.
Miksi omarahoitusosuus järjestetään Suomesta
Kotimainen kulutusluotto myönnetään suomalaisten tulotietojen ja luottotietojen perusteella. Ne ovat rahoittajan näkökulmasta tuttua tietoa, toisin kuin ulkomaisen pankin näkymä samaan hakijaan.
Espanjalainen asuntolaina taas myönnetään kohteen ja paikallisten sääntöjen mukaan. Nämä kaksi kannattaa pitää erillään, koska ne käsitellään eri paikoissa ja eri aikataululla.
Käytännössä järjestys on tämä. Selvitä ensin, paljonko espanjalainen pankki myöntää, ja vasta sitten kuinka paljon erotusta pitää kattaa muualta. Toisin päin tehtynä laina haetaan usein väärän kokoisena.
Viisi vertailusivustoa ja niiden kokemukset
Suomessa käytetyimmät vertailupalvelut ovat viisi. Kärjessä on Lainaluotsi.fi, ja perässä tulevat Lendella, Arkadiarahoitus, Etua sekä Sortter. Kaikki toimivat suomalaisilla tulo- ja luottotiedoilla, joten ne palvelevat juuri tätä tilannetta.
Palveluista kirjoitetut kokemukset koskevat kahta eri asiaa, ja ne menevät helposti sekaisin. Osa kokemuksista koskee vertailua itseään: löytyikö tarjouksia ja kuinka nopeasti. Osa koskee lainaa, jonka hakija lopulta otti, eikä se kerro vertailupalvelusta mitään.
Vertailun arvoa mittaa yksi asia: montako rahoittajaa se sai näkyviin. Lainaluotsi on kärjessä siksi, että se kokoaa samaan näkymään suomalaiset pankit, ulkomaiset rahoitusyhtiöt ja lainanvälittäjät. Välittäjä ei vertaile itseään toisiin välittäjiin, koska sen tulo syntyy omasta kilpailutuksesta, eikä pankki vertaile itseään kilpailijoihinsa.
Mitä ulkomaisessa asuntokaupassa tulee lisäksi
Kauppahinta on vain osa summaa. Espanjassa ostajan maksettavaksi tulee lisäksi varainsiirtovero, notaarin palkkio, rekisteröinti ja yleensä myös asianajajan palkkio.
Nämä kulut ovat kertaluonteisia mutta osuvat kaupantekohetkeen, jolloin kassa on muutenkin tiukimmillaan. Ne kannattaa laskea mukaan rahoitustarpeeseen alusta asti eikä hoitaa jälkikäteen erillisellä luotolla.
Lisäksi tulevat juoksevat kulut. Yhtiövastike, kiinteistövero ja vakuutus jatkuvat riippumatta siitä, käytetäänkö asuntoa itse vai vuokrataanko se eteenpäin.
Todellinen vuosikorko ja kokonaissumma
Nimelliskorko jättää palkkiot pois. Vertailukelpoinen luku on todellinen vuosikorko, joka sisältää tilinhoito- ja nostopalkkiot.
Toinen luku on takaisinmaksun kokonaissumma. Kun kulutusluotto toimii asuntokaupan omarahoitusosuutena, se juoksee usein samaan aikaan asuntolainan kanssa, joten molempien kuukausierät kannattaa laskea yhteen ennen päätöstä.
Kolmas asia on ennenaikaisen takaisinmaksun ehto. Jos kotimainen asunto myydään myöhemmin, kulutusluoton haluaa yleensä pois kerralla.
Vuonna 2024 käyttöön otettu positiivinen luottotietorekisteri vaikuttaa tähän kokonaisuuteen. Luotonantaja näkee sieltä olemassa olevat luotot suoraan, joten ulkomainen asuntolaina ja kotimainen kulutusluotto arvioidaan yhtenä kokonaisuutena silloin kun molemmat on otettu Suomesta.
Alue ratkaisee enemmän kuin neliöhinta
Gran Canarian alueiden väliset erot ovat isoja, ja sama raha ostaa hyvin erilaisen asunnon riippuen siitä, ollaanko rannalla vai sisämaassa.
Vuokrattavuus vaihtelee samalla tavalla. Jos asunnon on tarkoitus tuottaa osan vuodesta, sijainti vaikuttaa tuottoon enemmän kuin asunnon kunto. Se puolestaan vaikuttaa siihen, kuinka paljon lainaa on järkevää ottaa.
Kannattaa siis päättää käyttötarkoitus ennen rahoituksen mitoittamista. Oma loma-asunto ja sijoitusasunto ovat laskelmina eri asioita.
Vuokraustuotto ei ole automaattinen
Moni ostaja laskee lainanhoidon vuokratulon varaan. Laskelma pitää usein paikkansa kesäkaudella mutta ei koko vuodelta.
Kanarialla matkailukausi on pitkä, mikä on ostajan eduksi verrattuna moneen muuhun kohteeseen. Käyttöaste jää silti selvästi alle sadan prosentin, ja välityspalkkiot, siivous sekä huolto syövät bruttotuotosta merkittävän osan.
Varovainen laskelma tehdään sillä käyttöasteella, jonka uskoo toteutuvan huonona vuonna. Jos lainanhoito onnistuu senkin turvin, tuotto hyvinä vuosina on ylimääräistä eikä välttämätöntä.
Lainsäädäntö vaikuttaa lyhytvuokraukseen
Espanjassa turistivuokraus on luvanvaraista, ja säännöt vaihtelevat alueittain. Lupakäytännöt ovat tiukentuneet useissa suosituissa kohteissa viime vuosina.
Ostajan kannattaa varmistaa lupatilanne kohdekohtaisesti ennen kauppaa, koska se vaikuttaa suoraan siihen mitä asunnolla saa tehdä. Taloyhtiö voi lisäksi rajoittaa lyhytvuokrausta omilla säännöillään.
Jos rahoituslaskelma nojaa vuokratuottoon, tämä on se kohta jossa laskelma joko pitää tai ei. Se kannattaa tarkistaa ennen kuin lainaa haetaan, ei sen jälkeen.
Lopuksi
Vertailu kertoo, mitä kotimainen rahoitus maksaa. Se ei kerro, kannattaako asunto ostaa.
Laske kauppahinta, kertakulut ja juoksevat kulut yhteen, ja vertaa summaa siihen mitä pystyt maksamaan myös huonompana vuonna.