Espanjassa asunnon osto on kiinteistökauppaa, vaikka kyseessä olisi kerrostalohuoneiston osto. Huoneiston haltija omistaa asunnon lisäksi suoraan osuutensa tonttiin kuuluvasta maasta. Suomessa vastaavassa tilanteessa ostetaan osake asunto-osakeyhtiöstä.

Osakkeet oikeuttavat huoneiston hallintaan, mutta varsinaisena omistajana on asunto-osakeyhtiö. Huomioitava vakuutuksia mietittäessä myös mahdolliset vesivahingot yms. jotka ovat asunnonomistajan vastuulla eivätkä taloyhtiön.

Espanjassa huoneistot ovat suoria kiinteistöomistuksia. Juuri tästä syystä Espanjassa jokainen asunnon osto on kiinteistökauppa, joka on lainhuudatettava notaarilla ja kiinteistö merkittävä maarekisteriin ennen kuin kauppa on lopullisesti virallisesti vahvistettu. Sama pätee myös mahdollista erillistä autotallia tai autopaikkaa, joista tehdään oma escrituransa.

Autopaikan yhteydessä on usein myös varastohuone (trastero), joka sekin merkitään escrituraan. Kunnan vuosittain perimä kiinteistövero (IBI) maksetaan kaikkien kiinteistöjen, myös autotallipaikkojen osalta.

ASUNNON TARKASTAMINEN JA ARVIOIMINEN

Kun toiveiden mukainen asunto on löytynyt, kannattaa ennen sopimusten tekoa katsoa pintaa syvemmälle eli tarkistuttaa, että asunnon kunto on lupausten mukainen. Asunnonostaja voi tutkituttaa ostettavan kiinteistön kunnon virallisella arviointiyrityksellä. Tällöin saa oikean kuvan asunnon kunnosta ja rakentamisen tasosta sekä pyydetystä hinnasta.

Tarkastus on maksullinen ja siitä kertyy kuluja asunnon arvon mukaan. Arviointiyritys kokoaa asunnon tiedot erityiseen kirjaan, joka jää asunnon ostajalle. Pankki suorituttaa arvion mikäli asuntoon haetaan lainaa ja arvion suorittaa pankista riippumaton toimiva alan yritys. Kulut maksaa ostaja.

Arvioinnissa kiinnitetään huomiota asunnon kuntoon, pinta-alaan, asuinalueeseen ja hintaan. Pankilta saatava laina on suhteessa asunnosta tehtyyn arvioon. Usein hinta-arvio on hieman alhaisempi kuin markkinahinta arviointiyrityksen ottaessa työnsä varmanpäälle.

RASITTEIDEN SELVITTÄMINEN

Kiinteistönvälittäjän tulee selvittää asiakkaalle kiinteistön rasitteet. Jos haluaa, apuna voi käyttää myös omaa asianajajaa. Kaupankohteesta tulee tarkistaa, onko se kiinnitetty tai onko olemassa sitä koskevia maksamattomia laskuja, esimerkiksi kunnallisveroja tai taloyhtiömaksuja.

Jos tällaisia rasitteita löytyy, tulee ne selvittää ennen kaupan solmimista. Myyjän tulee selkeästi osoittaa, että kaikki laskut on maksettu. Toinen vaihtoehto on vähentää laskujen summa kauppahinnasta, jolloin ostaja hoitaa maksut itse. Vaikka kiinteistö olisikin kiinnitetty, ei se ole ongelma, kunhan asia on tiedossa hyvissä ajoin etukäteen.

Lakimiehesi tai kiinteistönvälittäjäsi osaavat auttavat löytämään edullisimman vaihtoehdon, eli jatkaako lainaa, maksaako se kokonaan pois tai ottaako uusi kiinnitys sen tilalle.

TARKISTUSLISTA

– Kunnallinen kiinteistövero IBI kaupungintalolta (edellisen vuoden kuitti, joka otetaan myös mukaan notaarille). IBI-kuitista näkyy myös kiinteistön virallinen verotusarvo (valor catastral).
-Yhtiövastikkeiden maksu isännöitsijältä (taloyhtiön todistus, joka otetaan myös mukaan notaarille sekä taloyhtiön ”presidentin” että isännöitsijän allekirjoittamana).
-Puhelinyhtiö Telefónica (viimeisin kuitti, jotta mahdollisen puhelinliittymän saa tarvittaessa vaihdettua omalle nimelleen ja näkee että laskut on maksettu).
-Sähkölaitos esim. Endesa (viimeisin kuitti, jotta saa vaihdettua sähkösopimuksen omalle nimelleen ja näkee että laskut on maksettu).
-Vesiyhtiö (viimeisin kuitti, jotta saa vaihdettua vesisopimukset omalle nimelleen ja näkee että laskut on maksettu).
-Maarekisteriote (nota simple) maarekisteristä (Registro de la Propiedad). Otteesta käy ilmi mm. kiinteistön sijainti- ja mittatiedot, omistussuhteet, kiinteistön lainat ja muut rasitukset, mahdollinen myyntikielto ja kiinteistön escritura-arvo.

Uudistuotannossa on kiinnitettävä huomiota rakennuttajan toimintaan. Uudistuotantoon liittyvät kysymykset, kuten onko asunnolla kaupungin myöntämä asuttamislupa (cédula de habitalidad), kannattaa selvittää ajoissa esimerkiksi lakimiehen avulla.

Ensiarvoista uudisrakennusta ostettaessa on myös selvittää ja pyytää nähtäväksi, että rakennuttajalla on Espanjan lainsäädännön edellyttämät pankkitakuut ja takuuvastuuvakuutukset kunnossa.

Yleensä näin nykyään on, koska taannoin uudistetun lainsäädännön mukaan rakennusta ei voi rekisteröidä virallisesti, elleivät vakuutukset ole kunnossa.

Uudisrakennuksilla on pakollinen 10 vuoden takuu perusrakenteiden osalta ja 3 vuoden takuu kevyempien rakenteiden sekä sähkö, vesi- ja viemärijärjestelmien virheiden varalta. Lisäksi rakentajan on sisällytettävä pakolliseen vakuutuspakettiin yhden vuoden takuu, joka kattaa mahdollisista kiinteistön viimeistelyä koskevista vioista (esimerkiksi maalausvirheistä) koituvat kustannukset.

Tonttikaavasta (plano parcial) käy ilmi alueen laillisuus sekä kaikki urbanisaatioon kuuluvat rakennukset. Kun urbanisaatio on laillinen ja rekisteröity, silloin sillä on myös kaupungintalon (ayuntamiento) antama asumislupa. Myös uudet tiet ja tehdyt suunnitelmat lähiympäristössä voi tarkistaa paikkakunnan kaupungintalon rakennustoimistosta.

Tarkista vielä, että myyjällä on todellakin kiinteistörekisteriote (nota simple) ja että hän on omistaja ja oikeutettu myymään kiinteistön.

Jokaisessa kerros- tai rivitalossa on eräänlainen yhtiöjärjestys, titulo constitutivo, eli notaarin laatima julkinen asiakirja, jossa kuvataan rakennus kokonaisuudessaan kaikkine huoneistoineen, liikehuoneistoineen, lisärakennuksineen ja niin edelleen.

Yhtiöjärjestyksessä huoneistolle on määritelty osuus rakennuksen kokonaisarvosta sadasosina. Osuutta kutsutaan nimellä cuota de participación.

Tämän kertoimen mukaan omistaja vastaa taloyhtiön kustannuksista eli vastikevuokra lasketaan tuon osakkuuden mukaan. Kertoimeen vaikuttavia tekijöitä ovat mm. asuinpinta-ala, terassi, katettu käytävä ja asunnon sijainti.

Kerrostaloissa omistusoikeus käsittää huoneiston lisäksi omistusoikeuden yhteisiin tiloihin kuten porraskäytävään, hissiin, tonttiin ja puutarhaan.

Lisäksi yhtiöjärjestykseen on kirjattu taloyhteisön asukkaita koskevat säännöt ja asetukset (estatutos, reglamentos). Nämä säännöt säätelevät taloyhteisön päätöksiä. Lisäksi taloyhteisön yleiskokouksissa voidaan päättää järjestyssäännöistä hyvinkin yksityiskohtaisesti koskien esimerkiksi uima-altaan käyttöä ja kotieläimiä.

Asunnon oston yhteydessä kauppakirjaan eli escrituraan merkitään, että uusi omistaja on tutustunut yhtiöjärjestykseen. Näihin sääntöihin kannattaa todella tutustua jo ennen kiinteistön ostamista. Kiistakysymyksissä kiinteistölaki (Ley de Propiedad Horizontal) on omistajayhteisön sääntöjen yläpuolella.

Alkuperäinen artikkeli jatkuu vielä ja se löytyy kokonaisuudessaan täältä: http://www.koti-auringossa.com/asunnon-osto-espanjasta/